アナック建築法規：その３

建築法規：その３【夢のマイホームを造るには何を注意すべきか？】
夢のマイホームを造るに当たって、色々なケースがあると思われますが、購入や工事に当たっては共通な部分が多々あると思います。物を買ったり造ったりとする行為には、必ず予算が付いて回ってきます。理想と現実の狭間で、自分自身が本当に必要としているものは何かを見極める事が一番大切な事だと思われます。　殆どの事が難しすぎて、人任せというジャンルになりがちな夢のマイホームではありますが、私が感じて思った事を出来るだけ解りやすくご説明出来れと思います。多少の参考になれば、更に夢のマイホーム造りの不安と心配を取り除く事が出来ればと思います。　一般的目安として、マイホーム購入並びに立替予算は、年収の５～６倍程度以下を目安にする事が安全な範囲ではないかと思われます。例えば年収５００万であれば、２５００万～３０００万程度以下の購入等をお勧めします。俗に金利が約３％程度で、借入金額の半分近くは金利になりますので、２５年返済で約４３００万程度になります。均等払いで月約１４万５千円近くになります。　建築工事以外にも、その他色々な諸費用や雑費と費用はかさみますので、注意が必要かと思います。石橋を叩きながらでも安全・安心に問題を渡っていければ、楽しいマイホーム造りに繋がるのではないでしょうか。
土地からの購入の場合
	土地の場合に気になる事は、本当に建築が出来る土地なのかを確実に確認します。　　　　　　　　　　　第１に、法務局へ行って土地の素性を調べます。抵当権などの関係は重要です。　　　第２に、市街化区域なのか、それと、地目は宅地なのかなどは基本です。　　　第３に、敷地が道路に２ｍ以上接しているか、又、道路幅員が４ｍ以上あるかを確認します。　　　第４に、造成地であれば、地盤調査等を行っていると思われますので調査表を確認します。　　　第５に、税務署に行ってその付近の道路路線価を確認して、販売価格の適正化を確認します。　　　第６に、管轄内の関係市役所等へ行って公図・用途地域などその他の法令チェックをします。　　　第７に、自分が調べた内容と不動産業者からの重要事項説明書内容を確認します。　　　第８に、土地面積が公簿上なのか、実測なのかを確認します。　　　第９に、水道・ガス・汚水・雑排水・敷地高低差・境界確認等を現地とその近隣で確認をします。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上の内容を確認する為には、現地確認（昼・夜）と管轄市役所・法務局・税務署には、最低限足を運ぶ作業を行います。
建物の新築建替の場合
	建物の新築立替の場合に気になる事は、同じ用途であれば問題は発生しないが別用途の場合、用途地域によっては、建築が出来ない場合があるので注意が必要です。住宅用途の建物の場合は、殆ど制約はありませんが、工業専用地域では住宅が建築出来ない事はチェックが必要です。　　　　　　　　　　　　　　　第１に、用途地域・防火指定等の再確認をします。　　　第２に、道路関係・特別用途規制等が新規に発生していないか再確認をします。　　　第３に、法的にどの程度の規模建築が可能かを検討します。　　　第４に、その際に、斜線（道路・北側・隣地）のチェッックをします。　　　第５に、１０ｍ以上の高さになる場合は、日影関係の問題を確認します。　　　第６に、玄関から道路部分の部分は1.5m以上の専用通路巾の確認をします。　　　第７に、３階以上の場合、非常用進入窓が道路面に確保出来るか確認します。　　　第８に、地盤調査を行い、地耐力の確認をします。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　新築建売の場合　私がチェックするとしたら、理想とすれば、工事中の現場へチョクチョク足を運ぶ事が良いのですが、現実的には無理かと思われます。完成している場合は、私が見ても変な箇所を発見する事は、難しい位に問題発見は出来ません。（見た目の仕上がりは良く出来ていると思います。）　　　第１に、基礎コンクリートの打ち継ぎ部分の確認をします。　　　（刷毛引き仕上の場合は外からの確認は不可です。）　　　第２に、１階床下部分の土台・柱・金物・束・断熱材等の確認をします。　　　第３に、天井裏部分の梁・柱・金物・断熱材等の確認をします。　　　第４に、平面図より筋交位置の確認とバランスを確認します。　　　（業者より筋交計算書とバランスチェックシートを貰う事をお勧めします。）　　　第５に、階段・廊下巾等が７５cm以上確保されているか、確認します。　　　第６に、床鳴り等の発生がないか確認します。　　　（場合によっては、ビーダマ等で確認する事もあります。）　　　第７に、施工業者が何処かを確認する事もあります。　以上が、現在、思いついた内容ですが、完成してしまった建物は建売に限らず、問題が発生してからのチェックは簡単なのですが、事前チェックの場合は問題箇所の発見が非常に難しいと思います。
建物の増築改修の場合
	建物の増築・改修工事が、意外と大変な問題が発生する場合があります。その原因は、当時の法律では問題無かった建物が、現在の法律では不適格建築になるケースが多いのです。増築部分だけが、新しい法律で規制されるのであれば、差ほど大きな問題と成らないのですが、建物全体に新しい法律が適応されますので、場合によっては、大規模改修工事へ発展する場合もありますので注意が必要です。　　　　　　　　　　　　　　　　第１に、既存部分は何時施工された建物かを確認する。　　　第２に、増築する場合の建物全体のバランスをチェックする。　　　第３に、増築部分の地盤調査を行い、地耐力の確認をする。　　　第４に、既存部分の不適格部分の箇所をチェックする。　　　第５に、昭和５５年以前の建物の場合は、おおままな耐震検討をする。　　　第６に、増築計画前に既存建物の不適格部分の改修工事に伴う概算見積を行う。　　　（大改修が必要とされる場合に、建替検討の資料として提示。）　　　第７に、既存部分と絡めない様な別棟増築が可能か検討する。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上が、増築改修工事の計画時の検討内容となります。昔は簡単に出来た増改築だったのですが、現在は非常に厳しい法律で建物全体として考える様になりました。行政としてもこれから確実に起こるであろう震災被害を最大限防ぐといった方針が出来ている為だと思われます。　業者によっては、増改築は、行政の報告をしないで、内々で処理しているのが現状かもしれません。そういった意味では、業者のサジ加減でどうにでも施工出来てしまう部分は、非常に怖い物があると思います。
建物のマンション等リフォームの場合
	マンションリフォームの場合に特に注意が必要な事は、マンション部分の構造躯体には絶対に手を付けない事が原則です。一戸建ての住宅であれば、万が一の構造被害があったとしてもその家だけで済みますが、マンション＝共同住宅ですから、貴方一人の財産では無い事を頭に入れてリフォーム工事を進める事が大切です。また、工事中の近接居住者にも最大の騒音問題が発生しない様に気を使わなければ成らない事は言うまでもないと思います。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第１に、ワンルーム風に大きな空間を造る場合に、必ず耐力壁は触らない事。　　　（構造躯体：柱・梁等を弄る事は、もっての他です。）　　　第２に、水廻り部分は、出来るだけパイプスペース付近に設置する。　　　（無理な水廻りの間取り計画は、排水問題を発生します。）　　　第３に、不燃材材料を出来るだけ採用し、可燃材の使用は避ける。　　　（構造躯体が耐火構造でも、表面が可燃材であればしっかり燃えます。）　　　第４に、採光・換気・排煙関係のチェックは必ず行う。　　　（万が一の火災時の時は、生命の危機に成りかねません。）　　　第５に、消防法に準じた煙・熱感知器の設置を行う。　　　（貴方だけ問題ではありません！共同建築物である事を忘れない事。）　　　第６に、最近では有り得ないと思いますが、増築は行わない。　　　（無理な増改築で、避難路がふさがれた事件も昔ありました。）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上が、マンションリフォーム等で私が思いつく注意すべき事では無いかと思います。本来は、マンションリフォームも、規模によっては行政に報告しなけれいけませんが、殆ど内緒で工事を進めているのが現状の様です。行政なり建築士の監理下にない工事は、増改築でも表記しましたが、業者まかせな部分がありますので、出来るだけ工事作業の確認は必要だと思います。特に、工事中の音問題は非常に大きなトラブルになりますのでヨクヨク中止が必要です。　リフォーム後に住むのは所有者ですから、業者ではありませんからその点を十分配慮しての作業が望ましいと思います。
建物の耐震改修の場合
	確実に起きるであろう震災問題は、私自身も人ごとではありません。平成７年に発生した阪神・淡路大震災から、早くも１０年以上が経過しました。　　　　　　　　　　　　　　　とっかかりは、無料耐震診断でも、素人が判断する耐震診断よりは安全ですから、気になる方は診断だけでも行ってもらう事をお勧めします。無料の場合に注意する事は、しきりに工事の営業が煩くなる可能性はあります。診断自体はそれなりのソフトを利用しているはずですので変な結果では無いと思います。　その先の準備としては、各都道府県で耐震関連の助成制度がありますから、その制度をフルに利用する事をお勧めします。　　　第１に、昭和５６年５月３１日以前（新耐震改正前）の建物であるかの確認。　　　第２に、新耐震改正前の建物で尚且つ、耐震に心配である場合は、役所に事前相談をする。　　　第３に、無料耐震診断でも、耐震目安はつくので利用してみる。（工事営業に注意。）　　　第４に、診断方法は一般診断法と精密診断法があります。　　　（相模原市の場合：一般診断法です。）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　助成制度適用外建物の場合　　　第５に、開口部のバランスチェックをしてみる。壁が少ない側に建物は変形倒壊する可能性が高くなります。その場合の非難方法の検討を事前に確認する。（昭和５６年以前の建物の場合、南側が開口面がやたらに広いパターンが多いので、壁の有無を確認する。）　　　第６に、家具関係の固定をしてみる。　　　（特に、寝室部分の家具に注意。）　　　第７に、スリッパを履く習慣をつけておく事。　　　（必ず、ガラス類が割れて足を怪我するケースが大半。）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　器用な方の場合の耐震補強作業　（参考程度に留めて下さい。）　　　第８に、避難路に面する通路部分のガラス開口部はフィルムを貼る。　　　第９に、避難路に面する建具関係をアコーディオンに変更する。　　　（建物変形による、閉じ込み防止）　　　第１０に、避難路部分の壁に、構造用合板９㎜以上を貼ってみる。　　　（合板固定の際は、必ずビス留めで、ピッチ１００㎜を目安に固定する事。）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　耐震補強作業は、耐震診断を行い、それを基準に補強診断をして、耐震工事を進めて行く事が一番理想ではあります。しかし、耐震補強工事をしたからといって、絶対壊れない家になるという事では無い事も理解して頂きたいと思います。　あくまでも、一揆崩壊を未然に防ぐ工事だと思って下さい。建物は場合によっては変形はします。また、耐震補強作業は、プロの業者に施工してもらった方が間違いなく安全だと思います。その際は、耐震診断の出来る監理者の元での施工がより安全だと思われます。